Ипотечное Кредитование в России

Сейчас этот вопрос особенно актуален. Кто не слышал о повышении кредитных ставок, о ценах на недвижимость, а также риске лишится жилья за невозможность своевременно внести оплату — Дамокловом мече нашего времени? На эти и на схожие темы наш CEO, Плотников Андрей Евгеньевич, беседует с корреспондентом Дальневосточного делового еженедельника «Конкурент», Анной Мацовской.


Корреспондент: Насколько может подняться стоимость квадратного метра в этом году?

CEO: Вопрос цены очень зависит от месторасположения квадратного метра. Новое жильё условно можно разделить на экономичный, бизнес и премиум классы. Можно добавить ещё и мега-элитное жильё. Тем не менее, «бизнес-класс» в крупных городах таких, как Москва, Петербург, Екатеринбург, Владивосток, Новосибирск – понятие расплывчатое.Застройщики уже не могут строго разделить жильё на данные категории, а значит у них нет чётких критериев для строительства такого жилья. Как Вы видите, здесь довольно сложно говорить обобщённо. Я думаю, что стоимость квадратного метра в этом году возрастёт только на новостройки экономичного класса, и то не более чем на 5-15%.Что же касается остальных видов жилья, то они вряд ли подорожают.


Корреспондент:  В декабре прошлого года Центробанк повысил ключевую ставку до 7,75%. Как тогда заявляло ряд банков, это вынуждает их пересмотреть условия по низкомаржинальным продуктам. Насколько увеличится процент по ипотеке в 2019 году?

Всё будет зависеть от ставки рефинансирования. Если дальнейшее повышение ключевой ставки будет тенденцией Центробанка, то тогда, я полагаю, в этом году ипотечная ставка будет расти так же, как и ключевая ставка.


Корреспондент: Каковы прогнозы ипотечного кредитования в 2019 году? 

Согласно прогнозам нашей компании, кредитование в этом году, как минимум не уменьшится по сравнению с предыдущим 2018 годом.Скорее всего, оно даже возрастёт.Дело в том что, максимальное повышение ипотечной ставки составило всего лишь 1.5%.Покупающие в ипотеку жильё, не особенно обеспокоены высокими процентными ставками, ведь первоочередную роль для них играет наличие собственного жилья. Для его приобретения, они готовы платить бесконечно долго.В этом случае, разумеется, для них не очень важно, платить ли по ипотеке 10 или 11.5%.Поэтому, они готовы на переплату.

Корреспондент: Эксперты прогнозируют существенный рост цен на первичное жилье, может ли данная ситуация негативно отразиться на объемах ипотеки-2019?

В последнее время Центробанк отзывает лицензии у многих коммерческих банков. В результате, число банков сокращается. Более того, даже крупные банки нередко испытывают недостаток ликвидности. Соответственно, у них нет возможностивыдавать большое количество ипотечных кредитов. Однако, не думаю, что именно в этом году данная ситуация особенно усложнится. При этом, если  события будут развиваться такими темпами от года до трёх лет, то к 2023 году, мы сможем, наверное, столкнуться с проблемой выдачи ипотечных займов. Не стоит также забывать о санкциях.Предположим, что рост первичного жилья продолжится быстрыми темпами. При этом, ипотеку активно продолжат брать. В это время, введут очередные западные санкции, на этот раз, против капитала российских банков. Это, безусловно, ударит по выдаче ипотечных займов.

Корреспондент: Как переход застройщиков на эскроу-счета[1] повлияет на себестоимость нового жилья?

То, что вводятся эскроу-счета, это значительно больше на руку покупателям, нежели самим застройщикам. Конечно, стоимость жилья будет дорожать, а его себестоимость будет дорожать ещё более. Возможно, после июня-июля 2019 года мы увидим значительное подорожание себестоимости жилья экономичного и среднего классов.

Корреспондент: Можно ли говорить о росте ипотечных ставок в целом как о долгосрочном тренде?

Не думаю, что рост ипотечных ставок будет долгосрочным трендом. По моим прогнозам, рост ипотечных ставок продлится ещё год – полтора, учитывая то, что реальный рост зарплат снижается, как и уверенность населения в завтрашнем дне. Вернуть им эту уверенность отчасти может и дешёвая ипотека. Я полагаю, что повышательный тренд ипотечных ставок не будет долгим и вскоре приблизится к 8.5 – 9.5%.

Корреспондент:  Верно ли предположение некоторых экспертов, что рост ставок по ипотеке постепенно начнет замедлять покупательскую активность?

По моим прогнозам, у нас в стране может наступить ипотечный кризис кконцу 2020 – или началу 2021 года. Сейчас такая тенденция, что жильё постепенно дешевеет. Элитные апартаменты дешевеют в городах, где проживает миллион и более человек, ведь элитная недвижимость, в целом, не дорожает. На неё нет спроса, поскольку для её покупки не хватает своих собственных денежных средств, а в ипотеку её покупать весьма рискованно и дорого.  Рост ставок постепенно начинает снижать покупательную способность. Однако, я думаю, что дело здесь не только в росте ставок или доступности ипотеки, но ещё и в том, что люди ожидают большого спада. Поэтому, многие грамотные инвесторы, финансисты, экономисты понимают, что сейчас не время покупать жильё без особой необходимости. Есть смысл подождать от года до двух лет. Потом, после обвала рынка,будет рост покупательской активности.

Корреспондент:  Что сегодня делать тем, кому срочно надо решить «квартирный вопрос» или купить квартиру в ближайший год?

Ваш вопрос весьма интересен и актуален. Во-первых, я сам хотел бы купить квартиру, но как финансист, я понимаю, что время ещё не пришло. Нужно подождать ещё большего падения цен, особенно навторичное жильё, которое должно, по крайней мере, подешеветь на 35% в следующие полтора – два года. Один мой знакомый хочет купить квартиру в новостройке, но он также ждёт, понимая, что сейчас ещё рано покупать. Не смотря на активность рекламодателей, никто не покупает недвижимость ввиду отсутствия денежных средств. Особенно перед Новым годом все застройщики пестрили супер-предложениями о скидках. Буквально на днях мне, например, пришло предложение с 6 – 7% скидкой на квартиру от жилищного комплекса «Сердце столицы».  Все усилия риелторов напрасны. Да, есть ипотека, но во избежание больших долгов, сейчас никто не готов её брать. Моя хорошая знакомая владеет большим количеством недвижимости в Москве, включая квартирысреднего класса и элитные апартаменты в Москва-Сити. Она считает, что если бы ей сейчас удалось всё продать по разумным ценам, она с удовольствием жила бы в съёмной квартире. Сейчас, действительно, есть тренд, что покупатель молодеет. Покупателей из поколения «бэби-бумеров»[2] становится всё меньше. На сегодняшний день, уже есть статистика, что 45% покупателей новостроек в Москве  – это одинокие молодые люди, а именно топ-менеджеры, стартаперы[3] и карьеристы. Они чаще снимают, чем покупают, ведь они не хотят привязывать свою жизнь к одному определённому месту. Сейчас такая мода, что все мечтают путешествовать по миру, не желая привязываться к одной локации. Поэтому, возвращаясь к нашему последнему вопросу, что делать тем, кому срочно нужно решить квартирный вопрос… Если у Вас есть время, я советовал бы подождать ещё год и поснимать удобное для Вас жильё. Вы всегда сможете его поменять. Вам нужно только грамотно составить договор с арендодателем.


[1] Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный счет, открываемый банком, для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от покупателя недвижимости в целях их передачи застройщику (продавцу) только при получении жилой недвижимости покупателем (по итогам завершения строительства). Банк выступает «гарантом» сделки между покупателем и застройщиком.

[2] Бэби-бумеры (от английского baby boom – всплеск рождаемости) – люди, родившиеся в период между 1943 и 1963 годами.

[3] Стартапер – (от английского start up – новый бизнес проект) – человек, создавший своё дело.

Наши эксперты всегда готовы
проконсультировать вас